Quel est le palmarès des meilleures SCPI de rendement ?

Les SCPI ou sociétés civiles de placement immobilier sont des titres de propriété qui exploitent de l’immobilier en tout genre : résidence de logement, immobilier professionnel, immobilier neuf ou à restaurer, etc. Elles sont alors classées en trois grandes familles, les SCPI de rendement faisant partie de celles qui génèrent la meilleure rentabilité.

Un taux de distribution moyen de 5% par an

Les SCPI de rendement exploitent essentiellement de l’immobilier professionnel. Il peut s’agir de bureaux, de locaux d’activités et de commerce, de murs de magasins et de boutique, d’établissements hôteliers et de santé, etc. Ce sont généralement des SCPI diversifiées, aussi bien au niveau de la typologie que de la zone géographique où les immeubles sont situés. Le rendement de ces véhicules de placement sont de 5%, voire même de 6,45% pour le jeune produit Corum XL, qui est une SCPI paneuropéenne aujourd’hui devenue SCPI monde. Le palmarès des SCPI de rendement peut être consulté sur les sites spécialisés.

Diversifier son portefeuille d’actifs

Les grandes familles de SCPI sont les SCPI de rendement, décrites plus haut, les SCPI fiscales et les SCPI de plus-value. Il est judicieux de varier les actifs composant son portefeuille afin de mutualiser les risques et de se constituer un patrimoine diversifié. Si les SCPI de rendement ont pour vocation de distribuer des loyers conséquents, les SCPI fiscales quant à elles sont d’excellents outils permettant de réduire ses impôts de manière substantielle. En effet, elles permettent de défiscaliser dans le cas d’un investissement dans l’immobilier neuf avec la SCPI Pinel, et dans l’immobilier à rénover avec les SCPI Malraux et Déficit Foncier. Les SCPI de plus-value quant à elles sont destinées à revaloriser un patrimoine afin de dégager un certain gain à la revente ou à la cession des parts. Elles ne distribuent pas de dividendes.

Comment monter son projet d’acquisition et de financement Pinel ?

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L’acquisition d’un bien Pinel nécessite le montage d’un projet solide et d’un plan de financement adéquat. Cela après avoir réalisé toutes les simulations préalables. Voici quelques conseils afin de vous aider à avancer et à décider en ce qui concerne votre investissement. L’estimation de votre budget Puisqu’il s’agit avant tout d’un bien immobilier, l’acquisition peut (décider en ce qui concerne votre investissement.

L’estimation de votre budget

Puisqu’il s’agit avant tout d’un bien immobilier, l’acquisition peut nécessiter des fonds assez conséquents. L’évaluation de votre budget est donc la première étape à programmer afin de vous organiser financièrement. Par exemple, votre situation actuelle vous permet-elle de réaliser votre acquisition dans le neuf, ou plutôt dans l’ancien ? Attention à comptabiliser le coût des travaux dans votre évaluation puisque le logement doit répondre aux mêmes performances que le neuf pour être éligible au dispositif.

 

L’évaluation de votre capacité d’endettement

Acheter un bien immobilier, c’est le plus souvent avoir recours au crédit. Vous devez donc mesurer votre capacité d’endettement, sachant entre autres que le montant de vos mensualités ne doit pas, de préférence, dépasser les 35% de votre revenu net. À considérer, d’un autre côté, que la durée maximale du prêt est de 30 ans. Si vos estimations ne cadrent pas dans ces proportions, il vaut mieux revoir le montant de votre prêt ou le montant de l’acquisition et se tourner vers un bien moins cher.

À tenir également compte que les banques ont augmenté leur taux directeur et qu’il devient, par conséquent, plus cher d’emprunter.

En ce qui concerne votre capacité d’endettement, vous pouvez tabler sur les loyers Pinel que vous percevez, en déterminant la proportion à injecter dans le remboursement des mensualités. Pensez également que vous percevez de la réduction d’impôt (12%, 18% ou 21% du montant de votre investissement). Ce qui vous accorde une certaine marge et ce, dans la mesure où votre défiscalisation vous permet d’augmenter votre épargne.

Pour passer cette étape, vous pouvez collecter l’avis d’un conseiller immobilier ou d’un conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI). Attention en effet, car un projet mal préparé entraîne de mauvais choix et un faible rendement pendant toute la durée de l’exploitation, voire une illiquidité à la revente.

 

Le choix de la provenance du logement

Le choix de la provenance du logement doit être planifié dans le cadre de la mise en place de votre projet d’acquisition. Vous avez le choix entre faire construire vous-même, acheter entre particuliers ou vous tourner vers le promoteur immobilier. Voici les points forts se rapportant à chaque option :

  • la construction soi-même ou l’achat entre particuliers : pas de frais d’agence immobilière
  • l’acquisition auprès d’un promoteur : profiter de son expertise dans la conception du projet, l’étude de marché Pinel, la recherche du terrain et la construction au meilleur prix. Vous profitez aussi de multiples garanties, puisque vous souscrivez un accord avec un professionnel. En contrepartie, le coût total de l’acquisition pourrait être élevé.

 

L’anticipation de la mise en location

Cette étape est primordiale afin de vous permettre de déterminer le montant de l’acquisition et celle des mensualités que vous verserez à votre établissement de crédit. Cette anticipation concernera les loyers qui, pour rappel, sont soumis à des plafonds dans le cadre du dispositif Pinel. Il est en effet question de considérer les ressources de votre locataire ainsi que le plafond suivant la zone dans laquelle le logement est situé (A Bis, A ou B1). Réalisez toutes les simulations nécessaires au niveau de ce paramètre et préparez d’ores et déjà la mise en location du logement afin d’écourter la période de carence locative) [...]

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