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Comment monter son projet d’acquisition et de financement Pinel ?

L’acquisition d’un bien Pinel nécessite le montage d’un projet solide et d’un plan de financement adéquat. Cela après avoir réalisé toutes les simulations préalables. Voici quelques conseils afin de vous aider à avancer et à décider en ce qui concerne votre investissement.

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L’estimation de votre budget

Puisqu’il s’agit avant tout d’un bien immobilier, l’acquisition peut nécessiter des fonds assez conséquents. L’évaluation de votre budget est donc la première étape à programmer afin de vous organiser financièrement. Par exemple, votre situation actuelle vous permet-elle de réaliser votre acquisition dans le neuf, ou plutôt dans l’ancien ? Attention à comptabiliser le coût des travaux dans votre évaluation puisque le logement doit répondre aux mêmes performances que le neuf pour être éligible au dispositif.

 

L’évaluation de votre capacité d’endettement

Acheter un bien immobilier, c’est le plus souvent avoir recours au crédit. Vous devez donc mesurer votre capacité d’endettement, sachant entre autres que le montant de vos mensualités ne doit pas, de préférence, dépasser les 35% de votre revenu net. À considérer, d’un autre côté, que la durée maximale du prêt est de 30 ans. Si vos estimations ne cadrent pas dans ces proportions, il vaut mieux revoir le montant de votre prêt ou le montant de l’acquisition et se tourner vers un bien moins cher.

À tenir également compte que les banques ont augmenté leur taux directeur et qu’il devient, par conséquent, plus cher d’emprunter.

En ce qui concerne votre capacité d’endettement, vous pouvez tabler sur les loyers Pinel que vous percevez, en déterminant la proportion à injecter dans le remboursement des mensualités. Pensez également que vous percevez de la réduction d’impôt (12%, 18% ou 21% du montant de votre investissement). Ce qui vous accorde une certaine marge et ce, dans la mesure où votre défiscalisation vous permet d’augmenter votre épargne.

Pour passer cette étape, vous pouvez collecter l’avis d’un conseiller immobilier ou d’un conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI). Attention en effet, car un projet mal préparé entraîne de mauvais choix et un faible rendement pendant toute la durée de l’exploitation, voire une illiquidité à la revente.

 

Le choix de la provenance du logement

Le choix de la provenance du logement doit être planifié dans le cadre de la mise en place de votre projet d’acquisition. Vous avez le choix entre faire construire vous-même, acheter entre particuliers ou vous tourner vers le promoteur immobilier. Voici les points forts se rapportant à chaque option :

  • la construction soi-même ou l’achat entre particuliers : pas de frais d’agence immobilière
  • l’acquisition auprès d’un promoteur : profiter de son expertise dans la conception du projet, l’étude de marché Pinel, la recherche du terrain et la construction au meilleur prix. Vous profitez aussi de multiples garanties, puisque vous souscrivez un accord avec un professionnel. En contrepartie, le coût total de l’acquisition pourrait être élevé.

 

L’anticipation de la mise en location

Cette étape est primordiale afin de vous permettre de déterminer le montant de l’acquisition et celle des mensualités que vous verserez à votre établissement de crédit. Cette anticipation concernera les loyers qui, pour rappel, sont soumis à des plafonds dans le cadre du dispositif Pinel. Il est en effet question de considérer les ressources de votre locataire ainsi que le plafond suivant la zone dans laquelle le logement est situé (A Bis, A ou B1). Réalisez toutes les simulations nécessaires au niveau de ce paramètre et préparez d’ores et déjà la mise en location du logement afin d’écourter la période de carence locative. Vous disposez certes de 12 mois après la livraison du bien pour le faire louer, mais vous serez gagnant si celui-ci génère des revenus au plus tôt.

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