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Comment acheter en démembrement ?

Le démembrement fait intervenir d’une part le nu-propriétaire du bien et d’autre part l’usufruitier. Il est souvent recommandé dans les cas suivants entre autres :

  • l’exploitation d’un bien, si nu-propriétaire et usufruitier sont des associés
  • la transmission d’un bien entre les membres d’une même famille : cession, donation ou succession.

Les deux associés - usufruitier et nu-propriétaire - peuvent acheter en démembrement, c’est-à-dire que l’un jouira des revenus locatifs qui découleront de l’exploitation du bien (c’est l’usufruitier), tandis que l’autre ne profitera que des droits de disposer de celui-ci (c’est le nu-propriétaire). Quels sont les points forts attendus de ce montage ?

C’est l’usufruitier qui bénéficiera des avantages ci-après :

  • il encaisse les revenus locatifs si le bien est destiné à la mise en location
  • il peut lui-même occuper le bien à sa guise

En contrepartie, il se charge des travaux d’entretien courant du bien, et prend en main le paiement des impôts fonciers.

Les avantages pour le nu-propriétaire en revanche sont les suivants :

  • le bien n’étant pas inscrit dans son patrimoine, le nu-propriétaire n’est pas tenu de s’acquitter de l’IFI, le nouvel ISF du gouvernement Philippe
  • le nu-propriétaire n’étant pas en droit d’encaisser les revenus, il est exonéré de paiement d’impôt fonciers ou de dividendes (dans le cas des SCPI)
  • Comme il ne s’agit que de l’achat de la nue-propriété, le coût de l’acquisition est moindre par rapport à celui du bien acheté en pleine propriété
  • Le nu-propriétaire devient plein propriétaire une fois que le démembrement prend fin, c’est-à-dire à l’extinction de l’usufruit.

Il existe deux types de démembrement : le démembrement simple et le démembrement croisé. Dans ce second cas, l’achat porte aussi bien sur la moitié de la nue-propriété que sur la moitié de l’usufruit. Les deux acheteurs qui procèdent à l’achat du bien en démembrement croisé sont généralement des conjoints ou des partenaires PACS.

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